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顺驰集团董事长孙宏斌-8年成为地产界大鳄

--晋商联盟   2006-9-27

      清华大学硕士毕业后,孙宏斌到联想集团工作。

  1994年,孙宏斌在天津创建顺驰集团,主要从事房地产开发与房地产中介连锁运营以及物业管理业务。

  有人说,北京的楼市就像江湖,门派林立、规矩森严,而对于携十年开发经验,进入北京的顺驰来说,凭借高价拿地,并联操盘等“违反常规”的操盘模式,在京城某些江湖大佬眼里无疑是个异类。对于这些“不守规矩的行为”,大佬们自然有话要说。

  日前,在博鳌论坛上国内几大开发商再次就顺驰资金链问题提出质疑,顺驰现象也因此再次成为业内与媒体争论的焦点。为此本报特别采访了顺驰老板孙宏斌,据他讲,顺驰到底怎么样,年底自然见分晓。

  现场:实话实说

  不知是巧合还是早有默契,在博鳌21世纪房地产论坛2004届年会上,顺驰遭到多位房产大佬的“青睐”,顺驰模式再度遭受质疑。对此,孙宏斌告诉记者,“会后有人说很多人在围攻我,我当时没有这种感觉。首先大家关注我们是件好事,至少我们有机会与大家沟通了。其次,我说的都是实话,况且我们公司是很透明,没有什么商业秘密可言。另外,讨论会本身就是大家畅所欲言的地方,每个人都应该说出自己的观点,与对方积极探讨,如果认为是围攻我的话,那可能是大家对问题看待的角度不一样。我一直认为,其实每个人对事物都有判断力,不管是开发商也好,媒体也好,其实判断事物不会有太大偏差。如果谁要说的或做的不合适,大家都会有判断力。”

  应对:直面媒体

  顺驰一改过去低调谨慎的行事风格,论坛上孙宏斌慷慨激昂的演讲,博得台下一片喝彩。之所以转变,孙宏斌解释说,“我们强调的是把自己的事干好,如果是谣言的话,任其自生自灭,要相信客户、业内、媒体的判断。前一阶段在海南,我接到北京某一媒体记者的电话,他告诉我,‘听说顺驰要破产了,你要不要辟谣啊?’我说‘我没听说啊,我没必要辟谣。’在今年2月到4月期间,关于顺驰的谣言也是最盛的时候,我们什么话也没说,我们知道,按期开发比什么都重要。无论遭遇坎坷,还是一帆风顺,我们都强调要说实话,这也是顺驰发展到现在如此规模的原因之一,但这并不表示我们不说话。对媒体的沟通也是降低风险的一方面,我们希望能够与媒体多沟通一些。”

  “8.31土地大限”引起一些开发商的恐慌,孙宏斌却对此持乐观态度,他表示,顺驰的运作和发展符合市场化的行为,土地的市场化对我们有利的。“我们都是通过土地拍卖拿的地,因此对政府的这一举措是持拥护的态度。”对于最近有传闻,银行将停止给开发商贷款。孙宏斌认为,“如果出现这种情况,将预示钱与土地都紧了,这对有钱又有地的大企业有好处”。

  上市:年底前兑现

  有人将顺驰在香港上市看做顺驰是否能够解决资金链的一个重要参照。顺驰上市的计划募集资金额在十几亿港币左右。孙宏斌强调,顺驰是否上市,是要根据市场的变化情况。他进一步说明,香港的股市5月份市场反弹了一下,后来又不是很好。实际上是股东决定把上市时间向后挪了。最近不错,如果想上,随时可以。可以肯定的是,顺驰年底前肯定会上市。

  底牌:资金、判断、效率加经验

  有人曾就顺驰扩张的速度,比作二战时德军的“闪电战”,令业内以及消费者惊诧不已,那么顺驰到底拥有怎样的底牌呢?

  资金:资金链多次成为质疑顺驰的焦点。孙宏斌对此表现出很无奈,回答也几乎是机械式的。“我们没有什么好办法,首先,顺驰资金来源是多样化的,每个项目的开发都有合作伙伴;其次,银行贷款一直也是很正常的,像北京顺驰领海项目,最近就向大兴农行贷了一个亿。另外,公司现在有七八笔信托资金,7月底曾有一笔信托已经兑付了,这从另一个侧面也证明了顺驰的资金实力。而最大的资金来源则是销售回款,而且一直在按计划进行。”

  判断:“在进入北京之前,我们实际已经准备好几年。今年年底我们打算在北京再拿3个项目,明年变成6个项目,这不是一下子发力,而是我们一直在准备,包括人、经验、钱。进入北京、石家庄、苏州、南京、长三角,都认真分析过,为什么不进珠三角是因为竞争激烈嘛;为什么没进浙江,进的苏州,因为浙江比苏州激烈嘛;为什么没进济南,进的河南,因为河南城市汇聚能力更强。所以我们都是经过认真分析去做的。”

  实力:“富力城、万科等开发商,也是经过了几年的建设,才逐渐被北京人所接受。作为房地产企业,到了异地,一定是拿产品说话。因此,我们首先就是把产品做好。起码要有2-3个项目入住后,通过产品和服务让北京消费者了解顺驰。”

  效率:半年当一年使。“并联推进”是顺驰的口号之一,孙宏斌解释说,“一般开发商先拿地,然后做规划、做设计,工程、销售、配套相继进行,我们称之为串联。我们则是在买地前,各项规划及准备工作就已经做好,一旦拍得土地,几箭齐发,在运作上,起码要节省3个月时间;另外,公司员工比别人卖力气,工作时间长,这是毫无疑问的。”

  经验:顺驰是很有实力的公司,在天津已经做了10年,去年达到了200万平方米的开发量,130万平方米的销售量,这相当于国内一个中等城市的开发量。其次,顺驰开发的产品质量过硬,到目前为止,我们基本上把全国的房地产奖都拿过一遍。

  问题:调整二手房战略

  在记者眼里,孙宏斌是一个说老实话的人。孙宏斌承认,“顺驰最困难的时期是在3月底4月初,为了拿到土地证,公司一下子要拿出十几个亿,另外,项目开盘以前,资金周转也挺难的。但到了6月份,随着几个项目的相继开盘,销售回款源源不断地流向公司,我们就踏实了。现在我们正在准备第四季度买地的钱,我们还要买地,肯定比去年同期多。对于记者所提出的北京顺驰置业(二手房)的发展并不如预期的规模。孙宏斌表示,虽然无论从规模到销售业绩,顺驰目前肯定是北京最大经纪公司,但是目前整个运营体系还不太成熟,人员尚在调整中。

  个性:一个优点四个缺点

  谈到个性,孙宏斌坦言自己有四大缺点:“一优柔寡断;二感性大于理性;三胆小;四脾气不好。”所以据他讲自己并不直接参与顺驰具体业务。作为顺驰的最大股东和老板,却不是董事长,而是作为股东将决策权交给董事会和职业经理人们,自己则起监督作用。这可能就是顺驰“信任和放权”的终极体现。

  以至于出过有人看到他名片上“执行董事”的头衔时,转头就走,认为他没有决定权的笑话。

  至于优点,孙宏斌谦虚地说自己的优点只有一个——就是待人实在。这点从博鳌论坛上其大度的表现和直白的发言倒是一目了然。以至于当时台下不少人都说他有点傻,其实我倒觉得什么叫大智若愚,看看孙宏斌就知道了。

  采访手记

  顺驰模式的异军突起,无疑令北京的楼市有了耳目一新的新感觉。目前,顺驰打造的烈火战车已然隆隆启动,在争议中不断地调整速度与发展壮大,但毕竟打造利刃最关键的“淬火”这一道程序,今年年底,正是顺驰淬火的关键时期,至于顺驰到底是一柄吹毫断发的龙泉,还是模样怪异的离别钩,年底自会见分晓。

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  采访花絮

  孙宏斌虽然以老实人自居,但是对记者的提问,往往会以机智诙谐的方式来应答,下面撷取一些有趣的采访片段,回馈读者。

  1.宏观调控后的影响。

  如果再买领海,就要开介绍信,凭部级介绍信,一个单位10套。”

  如果再调控,对明后年房地产市场影响很大,现在的土地供应量已经减少了,而持币待购的用户却仍然存在,因此价格肯定还会涨。

  2.北京的某项目频繁换人,卖的好为什么要换人呢,这是卖的不好的依据?

  卖的好希望更好,我们这个企业一直在这么调整,只不过北京人没见过。”

  变化对于顺驰来说只是常态行为。北京是本地化的团队,包括北京总经理也是北京招的。前几年调整后的反响更大,现在比原来好多了。

  3.有人认为顺驰高价拿地,是将地价抬上去了,那么顺驰到底有没有没到手的地?

  “如果有我在,大家都别来了。”

  大家对拍地价值的判断不一样。实际上,每次参加拍卖前,我们都有自己估算的底价。例如在上海,几乎每一块地的拍卖我们都去了,但是一块地都没拿着。对于地块的选择,我们有着自己的判断标准,比如前几天在天津武清拍卖的一块地,一亩地81万元让人拿走了,其周边只有10万人口,而我在洛阳拿的一块地,每亩只有35万元,隔一条马路就是市政府区,其周边至少有1000万人口,其中的价值判断不言而喻。

  4.顺驰是外来者吗?

  我们不认为我们是外来者,天津从没干涉过北京任何业务。来北京连办公室我都不用,只不过在附近饭店的大堂喝喝茶,住在酒店里对付一下。”

  顺驰更加强调队伍的本土化,比如顺驰领海等三个项目都是由北京人掌管。

因高价收地而在地产界引发争论的顺驰集团当家人孙宏斌是一个神秘的人物,不管是他传奇的经历,还是他强悍的行事作风,以及世人对他充满争议的评价,都似乎在向我们表明,这也是一个漩涡中的人物。

  山西人孙宏斌,至今乡音不改。1988年清华大学数学系硕士毕业后,加入当时正在慢慢起步的联想,在杨元庆和郭为等联想系名角还是基层干部的时候,孙两年不到就成为联想的发展部领导,掌管相当实权的业务。

  不料,由于到现在还没有说清楚的,他和联想到底谁对不起谁的原因,在1990年,他被送进了看守所。两年之后,被法院判处有期徒刑5年。罪名是 “挪用公款13万元”。经过申诉,2003年10月22日海淀区人民法院改判孙宏斌无罪。

  1994年出狱后,他的人生又有了新开始。虽然不再有参与中国it业的机会,但他却选择了中国房地产业,而且恐怕他也想不到现在能够成为这个行业最响亮的几个名字之一。

  “骇客”的“异端怪论”

  孙宏斌第一次在地产业里面发出“异端”的声音是在2003年7月,那是在中城房网在重庆召开的会议上。一直窝在天津做项目的孙宏斌到那里猛地放了一炮,把其他房地产大佬吓一跳。这个人居然宣称他的企业2004年要达到100亿的销售回款,他还直言不讳地表态:他的“顺驰”准备超过在座的朋友,包括业界品牌最好、营业额最大的万科。

  万科的掌门人王石劝孙宏斌是不是冷静一点,他说,这几年见了很多公司,都说要超过万科,结果后来都不怎么样,还把自己拖垮了。孙宏斌打哈哈说:“总得让我们有些理想吧。”不过,也就是这个时候,他把要做行业no.1的全国发展战略部署实施。于是,顺驰开始频频出现在国内主要城市的土地拍卖会上,屡屡以不可思议的“天价”入场,抢夺地块,就像是冲入瓷器店的公牛。

  自2003年8月开始,顺驰先后从石家庄、北京、上海、苏州、南京、武汉、郑州、长春等城市获得了10多块土地,出现多次成交价两倍于起拍价的情况。孙宏斌的大胆和泼辣作风,令其他房地产商头疼不已。

  在2004年初,《中国企业家》杂志刊发了封面文章《骇客顺驰》,行文中,处处可见孙宏斌的企业哲学和人生取向。而这是孙宏斌和他打造的顺驰一次最完整的亮相,自此之后,孙宏斌和顺驰地产业的挑战者形象深入人心,曝光率奇高。自然,引来的也是毁誉参半。

  过去的一年中,不断有人对孙宏斌预言,孙宏斌也不是不知道这些,但是他不免小小得意一番,强调“人家都说我们不行了,我们一直没有倒。”其实,孙宏斌有很多特别质朴的名言。 “其他地产商都说我拿地价格高,说我赚不到钱,别人1平方米赚1000元还嫌少,但是我们顺驰1平方米赚500就很满意了。”

  孙这么说倒真像是实话,因为以前在天津,房价一直很低,所以顺驰干得很辛苦,1平方米也就赚两三百元。“我不是偏执狂,我只是二百五。”据说在今年六月的博鳌论坛上,孙宏斌面对不少直接的批评,干脆地这样自嘲。

  用人不疑

  有同行猜想,顺驰那种军队式的执行文化和对于潜规则的沉溺,可能是出于孙宏斌对于中国革命史的爱好。但是,一年中有半年时间呆在美国的孙宏斌,实际上更青睐的是西方的管理方式。例如平衡计分卡制度,在内地理论还没有热起来的时候,孙宏斌已经尝试在顺驰实施了。

  顺驰现有员工8000人,他认识的不到80人,甚至副总经理一层,他熟悉的也不多。而据笔者实地了解,2002-2003年,顺驰每次在国内各城市拿地时,孙确实是放手把具体事务统统交给管理层运作,其中有些项目的资金高达30亿元,就由一个28岁的女子拍板。孙宏斌真的能做到不干涉。

  当问及孙宏斌何以能成功地让顺驰高速发展,他的答案也是含糊的。外界同行的总结似乎更加清晰,那就是顺驰的执行力强横,公司上下风魔了一般的加班和超时工作,对于现金流和速度十分迷恋。顺驰的“夜总会”文化是业内出名的,就是每天夜里总要开会。

  未知的结局

  2004年11月,媒体终于发现,顺驰的当家人孙宏斌已经彻底辞去了其在顺驰中国控股有限公司的一切行政职务。与此同时,张桂宗已成为顺驰中国控股形式上的掌控人。一直被外界高度关注的顺驰,突然低调地禅让了最高权力?

  张桂宗表示,在顺驰上市后,孙宏斌虽然在管理层没有职务,但也要作为大股东会和公众股东一起对管理层进行监督,而这种安排会让公众更放心。不过,也有地产人士指出,孙退到幕后,未必不是一个以退为进的安排。事实上,作为顺驰大多数项目的大股东,他依然能够享有顺驰收益的绝大部分,而对顺驰内部实际的影响力,也不会有多少削弱。

  已经习惯了被人指斥的孙宏斌几乎是房地产界乃至全中国商界最我行我素的人。他倒不是完全能够豁达到置之不理,偶尔他也会破坏游戏规则,把地产商之间的一些悄悄话曝给媒体来打击竞争对手。

  不过,他始终没有放松,始终像挥舞鞭子一样推动着顺驰更坚决、更彻底地按照他们自己的方式冲刺。他要争分夺秒地加速自己的原始积累,不会因为别人在他背后指指戳戳,就停下转身。

  危机潜藏

  顺驰下一个危机可能在明年春节前,地产业内对此议论纷纷。顺驰一再声称很快、很容易的香港上市,果然如大多数人所料,未能成功。何时能够上市,似乎还是一个未知之数。因为以孙宏斌将公司的资金链紧绷的操作手法,可能可以让地方政府、合作方和服务商暂时保持平静,但是数以十亿元计算的建筑工程队款项到了春节,却是一定要结算的。就看这个不按照牌理出牌的孙宏斌有没有办法再次以古龙笔下“意想不到的角度”出招来化解这一压力了。

  孙宏斌其实是更坚决彻底地利用了现有房地产界或明或暗的游戏规则。同行都知道这个公开的秘密,因此不断谴责孙宏斌和顺驰不守规矩。开发商用别人的钱做自己的生意,不断放大资金的办法很多。公开的,就是有了土地就能从银行贷款。而实际操作中,可以拖欠建筑商、材料商的工程款,可以拖欠政府土地款,以及抢先施工,抢先销售等一系列违规行为。

  有人说他是在玩火,有人说他是在饮鸩止渴。而能够证实的是,孙宏斌在推行一种以前很少有人真的敢去尝试的商业游戏。也有人说,其实他就像是穿上了红舞鞋,自身已经被这个牵涉1200万平方米土地,100多亿资金的顺驰怪物所控制,他只能一直这样疯狂地把所有的事情彻底做下去。
   
 

 


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